開源證券股份有限公司齊東,胡耀文,杜致遠近期對南都物業(yè)（603506）進行研究并發(fā)布了研究報告《公司深度報告：全業(yè)態(tài)市場化拓展，清潔機器人賦能服務升級》，給予南都物業(yè)買入評級。

　　南都物業(yè)

　　全業(yè)態(tài)布局，清潔機器人賦能服務升級，維持“買入”評級

　　南都物業(yè)作為獨立第三方物業(yè)服務企業(yè)，布局住宅、商寫、城市服務三大領域，實現(xiàn)“一體兩翼”三大賽道協(xié)同發(fā)展。公司市場化程度較高，在管面積穩(wěn)健增長，增值業(yè)務毛利率較高，同時通過多方合作探索機器人服務場景，助力物管數(shù)智升級、成本優(yōu)化，投資收益有望增厚。我們新增2025-2027年盈利預測，預計公司2025-2027年歸母凈利潤分別為1.68、1.76、1.84億元，EPS分別為0.89、0.94、0.98元，當前股價對應PE為15.1、14.4、13.8倍，我們認為公司在退出虧損項目后輕裝上陣，盈利能力有望修復，維持“買入”評級。

　　深耕長三角，基礎物管服務穩(wěn)中提質

　　公司基礎物管業(yè)務起步杭州，逐步向全國拓展，截至2024年末總簽約面積8610.8萬方，同比-2.9%，其中江浙滬區(qū)域面積占比85.6%，住宅項目占比65.2%，商寫項目占比26.3%。公司2024年物管收入15.9億元，同比-1.9%，自2021年以來收入占比超80%，為公司核心主業(yè)；毛利率13.2%，同比提升0.4pct。公司2024年新拓面積1040.5萬方，同比+1.8%，其中江浙滬區(qū)域面積占比92.5%。

　　聚焦服務力提升，兩翼業(yè)務融合發(fā)展

　　公司業(yè)主增值端打造社區(qū)生活服務和企業(yè)增值服務兩大板塊，服務鏈條較廣，2024年實現(xiàn)業(yè)主增值服務收入1.59億元，同比-5.9%，毛利率同比下降至44.1%，但仍保持高位。公司非業(yè)主增值主要包括案場服務及顧問咨詢服務業(yè)務，受房地產市場影響近兩年收入規(guī)模有所下降，2024年業(yè)務收入0.24億元，同比+2.6%，毛利率18.8%，同比下降6.4pct。

　　探索機器人服務場景，多方合作助力物管數(shù)智升級

　　公司近年來致力于探索機器人服務場景，與上海智元機器人、中堅科技（002779）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，增資1500萬元持有云象機器人8.6%股權，同時與賽智伯樂等簽署合伙協(xié)議成立投資基金，投資方向主要為AI、機器人、具身智能等領域。據(jù)我們測算，引入清潔機器人可提升公司2024年毛利潤7%-31%，降本增效成果顯著。

　　風險提示：新拓項目規(guī)模不及預期、機器人服務場景運用不及預期。

　　最新盈利預測明細如下：

　　該股最近90天內共有1家機構給出評級，買入評級1家。